5年、10年と買い進めていくうちに

  

朝から飯田橋でアパートの決済。

融資が厳しい中、今回も色んなことがありましたが、無事本承認をもらい引き渡しとなりました。

何だかんだ言っても融資クリアできているので、その辺りが価格の下がらない要因のひとつだと思います。（お陰様で今月も色々と契約をさせてもらいました）

初投資の方は今でもフルローンで融資は付きますし、複数棟お持ちの方は属性と資産背景次第でクリアできています。

立地が良ければ、自己資金比率が上がったとしても、高属性の投資家さんが買ってくれます。

よって、今は東京や横浜でも利回りの高い（リスクの高い）ものよりも、多少利回りが低くても安定性重視。

物件の将来価値を見据えてというほうが圧倒的に受けがいいように思います。

何よりそういう物の方が情勢に関係なく、出口が取れやすいというメリットもあります。

当初はレバレッジをできるだけ効かして資産形成スピードを上げたいという希望が多くありますが、ある程度規模が拡大してくると、自己資金を厚くしてリスクを下げていく投資家さんは多くいらっしゃいます。

それだけキャッシュが貯まりますからね。

5年、10年と買い進めていくうちに、そのような選択肢が取れるようになればもう余裕？理想的かもしれません。

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残り寿命＜資産寿命

  

昨日のCFネッツフェア、盛況のうちに終わることができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。





フェアというのもあったかもしれませんが、以前からお付き合いのあるオーナーさんがお子さんを連れて参加するケースが増えているように思います。

いずれ資産を引き継ぐ子供に、あの会場の雰囲気を感じてもらうだけでも価値があると思います。

そして、前もって投資の勉強をさせる、お金の知識を身につけることが自身の身を守ることに繋がります。

先日、金融庁が現役期に対しては以下のように触れています。

☑早い時期からの資産形成の有効性を認識する
☑少額からであっても安定的に資産形成を行う
☑自らにふさわしいライフプラン・マネープランを検討する
☑長期的に取引できる金融サービス提供者を選ぶ

資産形成・運用といった自助の充実を行っていく必要があるといえる。


これらは以前から私たちが言ってきたことですが、年金だけでは無理だから自分の身は自分で守れと、ぶん投げてきましたね〜。

背負えるリスクを超えてまで無理にやる必要はないと思いますが、残り寿命＜資産寿命、として取り組まないと、今後長生きすることのリスクが大きすぎます。

そこはそれぞれが真剣に考えて取り組まないといけませんね。

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賃貸管理をしていてよかったと思うことばかり。

 

自社で賃貸管理をせずに買ってもらったものを全て他社に投げていると、その物件の運用実績が見えて来ないのです。

もちろんそのアパートが他社の管理条件付きだとか、サブリースにした方が融資付けしやすい（以前はそんな銀行もありました）などで管理ができないこともありました。

しかし、それ以外について自社で管理をしていると、空室時にどのくらい反響があったか、条件をこう変更することによって賃貸業者の動きが良くなった、このエリアは家賃を数千円アップして成約できたなど色々と見えてくるものがあるのです。

自分自身もAMでありながら、PMとしての引き出しを増やすことができていると実感するわけです。

先日、新規案件の融資相談でオーナーさんと銀行に伺いました。

既に数棟お持ちの方で、これまで買ってもらった物件全てを弊社で管理していることから、過去の運用実績を管理会社の立場から伝えることができるわけです。

すると銀行担当者に対しても説得力があるし、それだけ安心感を与えることができます。

これって融資付けをするうえでオーナーさんにとってもかなり強みだと思いますよ。要は、融資担当者は審査部に上げるプラス材料を探しているのです。

そう考えると、収益物件の売買をしていて、自社で一切管理をしない業者さんもいますが、自分にはやっぱり考えられない。

利回りや銀行の融資条件も日々変わっているように、賃貸の動きだって今年の繁忙期、去年の繁忙期、また3年前、5年前と全く違ってきているのです。

以前ならあのエリアで紹介していたけど、これからはこのエリアでお勧めしたいなど、賃貸の現場を知っているからこそ見えてくるものがあるのです。

またAMとして、それ次第でどういうものを仕入れた方がいいのかが大きく変わってくるわけなのです。

それが賃貸管理をしていなくて同じようにわかるのかどうか・・・それは絶対に無理なのです！

個人のオーナーさんで保有されている物件は、多くて50戸からせいぜい100戸くらいだと思いますが、それを数千単位で管理していれば、それはそれは相当色んなことが見えてきますよ。

AMとしてもこれってとても大切なこと。本当に管理をしていてよかったと時間の経過と共に純粋にそう思うのです。

これからもコツコツ実績を増やしてやっていきますよ。

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なぜ二刀流投資を勧めるのか

先日は弊社富山デスク朝日不動産の石橋社長（ミッキー）にお越し頂き、首都圏VS地方 ディスカッションセミナーを開催。



いつものシーエフネッツセミナーとはまた違った感じを持たれたかもしれませんが、参加者の皆さんには楽しんで頂けたのではないでしょうか。

よく大阪で個別相談をする際には、関西の投資物件についての話しが多いわけですが、東京の投資と比較した場合のメリット・デメリットについてお伝えするようにしています。

地元の業者さんは、地元の不動産のみの提案が多く見受けられますが、そこは色々な選択肢があった方が投資家にとって良いのは間違いありません。

そういう意味でも、逆に首都圏の方に地方の投資について触れてもらう機会があってもいいように思います。

しっかり運用することができればレバレッジを効かせやすいのは地方投資、気になるのはいずれ来る出口について。
将来リスクを見ると安定感、安心感のあるのはやっぱり東京です。

だから自社のオーナーさんに、富山だけでなく東京との二刀流投資を勧めるミッキーの考えに賛成です。

5月26日のCFネッツフェアでは、全国から弊社加盟店が集結。ディスカッションスペシャルセミナーを14時から開催します。

首都圏はもちろん、福岡や沖縄などの投資事情を知るいい機会です。ぜひこの機会にお越しください。

CFネッツフェアの詳細はこちらから。

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セミナー参加者にお願いがあります。

 

昨日から営業を再開しています。

長期休暇明けのウォーミングアップを・・・なんて言ってる暇もなく、昨日は23時まで仕事をして、明日は大阪でセミナーです。

ＧＷ明けなのでどれだけセミナーに申し込みが入るのか心配しておりましたが、急遽会場を拡大して、且つそのうえで満席になりました。

そして翌日の個別相談会も昼休憩なく埋まりました。

今回のセミナーは過去に何度か開催しているのですが、申込者の6割が新規という驚きの数字です。いや〜皆さんの熱を感じますね。

そこで、明日のセミナーに申し込みをされている方にひとつお願いがあります。

もし今の段階で参加が難しそうな方がいらっしゃれば、早めにキャンセルの連絡を入れて頂けると助かります。

大阪はセミナーの前日や当日に多くの申し込みが入りますので、できるだけ沢山の方に参加してもらいたいのです。

有料セミナーですので、ほとんどの方が参加されるとは思いますが、どうぞよろしくお願いします。


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地方に住んで不動産投資は東京でやる。

 

長かった10連休も今日で終わりですね。
弊社は5月1日から8日まで休み、9日から営業再開です。

今日から会社の旅行で沖縄に来ています。泡盛飲んで、島らっきょ食べて、あとは石垣牛かな。

とりあえずソーキそばを食べたのですが、なかなか雰囲気のある店構え。







これでまさかの390円。安すぎでしょ。このボリュームだと東京なら1000円くらい。

地方に住んで、不動産投資は東京でやる。これが一番かな。

地元の金融機関が東京に支店を置き、うまく融資を引っ張れたら理想的。

うちのオーナーさんで九州に住みながら、好条件で融資を受けている方いますけどね。

金融機関も貸し先がないし、地元への融資だけだと今後リスクは上がる一方。

そんな中、東京に出店してる銀行は増えるでしょうから、チャンスは出てくると思います。

数年前に首都圏の銀行が東京に出店する動きが激しくなっているなんて記事を見かけましたが、そういう話が更に加速するでしょうね。

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