あんな物件なんで買ったの？

「まるで牢獄ワンルーム・・・」




昨日アップしたYouTube、なかなかビックリされた方が多かったようです。

   

「引かないで下さいね」と事前に伝えておりましたが、まさかそこまでとは 笑。

そもそもなぜそんな物件を買ったのか？保有して8年、今感じることとは？
こんなことを解説しています。

YouTube動画はこちら、ぜひご視聴下さい。


一般的には長期譲渡になって売却を検討される方もいると思いますが、動画でお話ししているとおり私は当分この物件を売りません！

築年数が古いことから家賃は落ち切っていますし、エリアの希少性を見ても今後キャップレートが極端に上昇するとは考えづらいのです。

そう思うと価格は今後も維持していけるよな、が私の答え。特に出口を取る必要はないわけです。

ま、こればかりは先のことなので絶対はありませんが、こういう考えのもとこれまでやってきて、ある程度予想通りには来ています。

売却して儲けを確定するのは簡単、でも保有することでさらにＩＲＲは上昇すると感じているのです。

事前に色々と勉強することは大事だとは思いますが、やってみて初めて分かることの方がきっと多いです。

もちろんリスクもありますので、無理をすることはないと思いますが、でもやっぱり不動産投資って面白い。

短期ではなく長期的にじっくりやっていきましょう〜。

クリックお願いします！
   

銀行マンとのディスカッションセミナーを開催します

   

ここ数年セミナーと言えば、YouTubeやZOOMでのオンラインが中心でしたが、そろそろ会場を借りて外部でのセミナーをやってみようと思います。

8月20日（土）大阪限定開催「銀行融資担当者登壇！最新融資事情と失敗しない不動産の見分け方」

なんと銀行マンをお呼びしてディスカッションセミナーを開催します。

第一部では、最前線に立つ某銀行の敏腕融資担当者と投資最前線にいる不動産コンサルタントによるパネルディスカッションセミナー

最新の融資条件や取り扱った案件、融資をした投資家属性について等々、聞いてみようと思います。

第二部では、実際の売り事例から銀行マンと不動産コンサルタントが収益物件をぶった斬る！失敗しない収益物件の見分け方とは

現在売りに出ている収益物件について銀行マンと不動産コンサルタントが投資の有り無しを評価します。

融資のしやすい物件とは？でもそれってそもそも儲かるの？各自の目線から収益物件をぶった斬ります。

オンラインではお伝えできない裏話など聞けること間違いなし、大変面白いセミナー企画となっています。

ぜひぜひこの機会にご参加ください。

皆さんと直接お会いできるのを楽しみにしています。

ブログ更新中、クリックお願いします！
    

利回りが下がり続けていますが、売却は今がチャンスです。

大変ご無沙汰しております。

   

最近はYouTubeメインになっており、ブログの更新が全くできておりませんでした。
（お陰様でYouTubeのチャンネル登録者数は1.5万人を超えております）

コロナ禍でも日々忙しく、元気に過ごしています。

収益物件の方はと言うと、不動産価格や建築費の高騰で利回りが下がり続けています。

東京の新築アパートは表面利回り5％台、横浜で6％、その他、利回りが高い物件は駅が遠いや企画が悪い（戸あたりが狭い）等、到底お勧めすることができません。

「首都圏は利回りが低いので関西の方ってどうなんでしょうか？」とご質問を頂くこともありますが、例えば大阪の場合、横浜と変わらず新築アパートで表面利回り6％ほど。

更に賃貸募集をすると新築でも必ず広告料は200％、退去すれば部屋が広い分、原状回復工事も余分にかかり、実質の利回りで言うと大阪の方が低いんです・・・悩ましい。

ただし、こういう時にチャンスなのはやはり売却。

まずは周辺の売り事例や成約事例から査定を行いますが、1億くらいで売れるかなと思っていたものが、1.2億で買い付けが入った！なんてことがあったりします。

建築費の高騰で新築物件が高くなれば、それにつられて中古も値上がっている印象。

売って残った現金をどう運用するのかという問題もありますので、キャピタルが取れるからと言って急いで売る必要はないと思いますが、そもそも運用のあまりうまく行ってない、今後リスクの高い物件であればこのタイミングでの売却はかなりチャンスです。

相談頂ければ私の方で「保有すべきか」「今売るべきか」を見ますのでお気軽にご相談ください。

まぁ当分はこんな感じでしょうか、この情勢でも良い物件があれば買ってもらってもいいとは思いますが、くれぐれも気を付けて頂きたいのは、利回りが取れなくなると売りに出る新築アパートエリアが広がるということ。

要は売主業者として、例えば「表面利回りで最低7％取れないと買い手が見つからないだろう」ということで、そこから逆算して土地を探すようになるのです。

すると私が絶対にお勧めしないようなエリアでの売り物件が増えてくるのです。

しかし素人の方が見て、空室率を5％くらいで計算するとやけにシミュレーションが良く見えて、これなら儲かる！っと魅力的な物件に映ります。

もちろん投資はリスクとリターンなので、それでうまく運用できれば儲かる可能性もあるでしょう。
でも実際にはそんなに甘くないということを知っておいてほしいのです。

私たちもぶれずに取り組んで行かないといけません。

ブログランキング、クリックお願いします！