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昨日、久しぶりに物件配信をしました。
多くのお問い合わせありがとうございました。
東京ではめずらしく積算評価の出る一棟アパート、土地約600�屐�180坪）×路線価18.5万＝11100万
物件価格は約12000万 ほぼ土地値です。
更に、その周辺成約事例で土地が坪80万前後ですから、土地で出口をとって14400万。キャピタル？
角地で道もすっきりしてますので、建売用地としてもバッチリです。
たまにこんな物件が首都圏でもあったりします。
さて、最近も購入検討物件の相談を受けますが、偶然なのか地方の積算評価のでる物件というのが多いです。
表面利回りは１５％〜２０％くらい、収支はグルグル廻っているように見えますが、空室・運営費を計算すれば、ネットで４〜５％。
融資は某銀行を使って、フルローン・オーバーローン。
持ちきれなくなって売却しようとしても、売値がローン残債を下回り・・・終了です。
買う前の相談ならいいのですが、買ってからの相談だとやれる事もほとんどありません。
確かに稼働率１００％なら夢の？ハイレバレッジです。ただそんな優良物件なら利回りはもっと下がりますし、結局リスクが高いから利回りが高いのです。それだけ利回りがとれないと売れない物件だという事を理解すべきです。
世の中そんないい話なんてないのです。夢がない？
某銀行で担保も入れずどうやってフルローン・オーバーローンで買うのかって？
絵を書くらしいですよ、絵を。
真っ黒の筆で、用紙いっぱいに 。
契約書が、ふた・・・
この辺にしておきますが、こんな事したら絶対にあきません。
真っ黒の筆で、用紙いっぱいに 。
契約書が、ふた・・・
この辺にしておきますが、こんな事したら絶対にあきません。
