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今日の下見は古家付き土地です。
アパート用地としてはめずらしく前面道路がすっきり、そして整形地です。
ざっくりプランを入れてみると、20�屐�8戸
家賃が戸あたり6万円
収支としては、
年間576万−空室率5％−運営コスト15％＝ネットの収入460万
※一般的に運営コストが10％では低すぎます。
この地域のキャップレートが5.5％として、ＮＯＩ460万÷キャップレート5.5％＝物件価格8360万
土地値が約4300万、それに建築コストをプラス、さらに解体費が坪4万として約130万
・・・う〜ん合わない。
結局、アパート用地として多いのは、道が狭い、地型が悪い。
こういう土地でないと、収支クリアするのはなかなか難しいのです。
ま、そういう収支計算をしつつ、あとは個人的に物件を紹介する決め手として、とにかく「自分なら買うのか？」ということです。
自分の気に入らない物件を紹介することほど、面白くないものありません。
そんなスタンスで地道にやっていきたいなと。
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