こういうのが一番かなしい・・・
新規のお客さんはセミナーからの入り口が多いのです。先日の個別相談も過去のセミナー参加者からの申し込み。
「以前、セミナー後に少しだけお話しさせて頂いた時、山内さんから区分マンションもイイよって聞いていましたが・・・やっぱり一棟が欲しくてその後アパートを契約しちゃいました」
ま、こういう事は良くあるのです。投資物件の選択肢として区分にはあまり興味を持てない投資家さんは意外にも多いです。
理由はそれぞれで、将来自分の意志で更地にしたり建て替えたりできないとか、一棟と比較すると融資条件が悪いとか。ま、そこはお互いにメリットとデメリットがあるんですけどね。
しかし、問題はここから。
「でもそのアパートが本当に良いのかどうか不安で、アドバイスを欲しくって」
ちょっと嫌〜な予感。
場所は僕自身土地勘の無い首都圏や関西圏以外の地域でしたので、何とも言えませんが、とりあえず収支分析・投資分析をしてみることに。
まずは業者さんから提案を受けている数字を見てみると、空室リスクゼロ・不動産取得税含まず。固定資産税は下の方に小さく別途かかるとの記載が。ま、要は無茶苦茶なわけですよ。
実際の数値を計算してみると、
K% 4.29％ FCR 4% CCR 2.3％ DCR 1.09％
決して逆レバがダメだとは言いません、実際に僕のオーナーさんでも、既に数棟所有していて余力があることから、今後は将来リスクを下げるために、あえて融資期間を短くして借りることもあります。
そうすると、レバレッジなんて効きませんし、物件単体で見るとキャッシュフローもほとんど残りません。
ここで問題なのは、ＦＣＲ（ネットの利回り）が低すぎる。東京や横浜でも5％くらいが目安なのに、地方で4％。
結果、融資期間が30年以上の長期で、ＤＣＲ（ネットの収入÷年間返済額）がほぼ1％。と言う事は、キャッシュフローがほとんど残らない状態。特に一棟目でこれはなかなか厳しいです。
なぜ契約前に相談しに来なかったの・・・と結構ショックでした。
うちを知る前ならともかく、既にセミナー等参加していた上で買っちゃったなんて、ある程度数字の勉強もしていたはずなのに。
契約をした後に相談ではなく、そこは契約を結ぶ前にご連絡頂ければと。できる対応が全然異なってくるのです。
ま、仮にそれが良い物件であれば、そのまま直ぐにでも進めてくださいって言いますからね。
皆さん色々と忙しいかもしれませんが、言っても大きな買い物ですから、相談するくらいの時間は何としてでも確保してもらわないと。
わざわざ地方から東京まで数時間かけて相談に来る方だっているくらいです。
その相談をするしないでご自身の将来が大きく変わることになりますから、そこは本当にくれぐれもお願いします。
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E-mail: yamautis@cfnets.co.jp
相談と聞くと、
まずは自分で考えてから。。となってしまうのですが
素直に相談をすることの大切さを
痛感しました。。
ありがとうございます！！！