30歳で大阪から単身上京！ 笑いあり涙ありのちょっとええ話
今日は朝から本部にいます
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午前中は相続についての個別相談
午後は、オープンルームです
このオープンルームって、
よくマンションとかに、
売り物件の『オープンルーム開催中！』
なんて貼ってあったりする、あれです。
ただひたすら現場待機
大阪で働いている時はよくしてました。
マンションのオープンルームもそうですが
これから建売する更地での現場待機
意外と、結構売れたりします
現地にわざわざ来る方って
前向きな場合がかなり多いんです
だって来る方は、物件のチラシを見て、
場所はＯＫ、間取りはＯＫ、価格もＯＫ
だから見に行こう
っと希望をクリアしてるケースが多いんで。
でもこの現場待機って
決まればもちろん面白いんですが、
『１日誰も来ませんでした〜』
なんてこともざらにあるわけで・・・
地味なんです
大阪でそんな感じの仕事をしてる時は、
『俺これでいいん？』って、
自問自答してました。
だって、ほんと暇なんです
ただ時間が過ぎていくだけですから
もっと他のことして学ばないと・・・
なんて常に感じてました
成長できひんっ
だから、以前の仕事を辞めて
東京に来たのも大きな理由のひとつです
まっ、でもたまにオープンルームで
基本を振り返るのもいいかなと感じる
今日この頃でした
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ちょっとおもしろそうなのを見つけました。
マンション管理会社の評価ランキングで、入居者への管理満足度調査をアンケートしたものです。
(1)管理人・管理会社に対する満足度
(2)知り合いに薦めたいか
大きくこの２つに分かれ、(1)はどの項目を重視するかを聞くことで加重配点し、(2)との合算平均値が高い順でランキングしているとのこと。
詳しくはこちらです。
評価項目別ランキングでは、管理計画・積立金というのが一番最重視されているらしいです。
まぁ僕ら仲介業者からすると、管理会社の対応がかなり気になりますね。
契約前にはマンションの調査をしますが、その時に重要事項調査報告書というのを請求します。
そのマンション自体の今現在積み立てられている修繕金はいくから？
今後管理費・修繕積立金の値上げ予定はあるのか？等をチェックするわけです。
それを管理会社に連絡して請求するんですが、まぁめちゃくちゃ愛想の悪い担当もいるわけです。
もうそれはそれはひどいもんですよ
さすがにそんな管理会社だと、ほんま大丈夫かな〜と不安になるわけで・・・。
そう言えば去年もひどい管理会社がありましたね〜。
・・・僕の買ったマンションです
担当の態度が悪いこと悪いこと
物件は気に入ってたんで、まぁ何かあれば管理会社変えたるで〜、くらいの勢いだったんです。
（もちろんそう簡単なことじゃないですが）
そして購入後すぐに総会があったんで、どんな態度とるかなぁって楽しみにしてたんです
しかし！しかしです。
「どうも皆様、暑い日が続きますね〜
」
ってめちゃめちゃ愛想いいんです・・・。
それ嘘やん〜
まぁ当初連絡したときは不動産業者としてで、現在は所有者ですからね
扱いが全然違うわけなんです。
でもね結局そういうところってその後の対応も悪いんですよ。
先日も共用部分の清掃がよくなかったので電話したら、担当つかまらずで折り返しの連絡もなしですからね。
ほんと困ったものです。
その管理会社名は、
「アーバ・・・」
やっぱやめときます。
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今日も朝から決済です。
無事終わりました〜
いつも何気に決済なんて言ってますが、それまでにはお客さんとの出会いから、案内、契約、もろもろの打ち合わせ、最終決済と、長い長いお付き合いがあるわけです。
そして、今日は僕がＣＦネッツに入社してからお手伝いさせてもらっていたもので、中元氏を中心に動いた2年ほどの長期案件だったのです。
ん〜これだけ長いとね、なんと言うか、上京してからを振り返ると言うか、ん〜とにかくいろいろと感じる事があるわけですよ
まぁこうして無事に決済を迎えれたのも、お客さんのご協力があってからこそですね
ほとんどの取引が、売主さん・買主さん・売り側の仲介業者・買い側の仲介業者、っていう感じなんですが、場合によっては融資が絡んできたり、債権者の抹消が絡んできたりと、ひとつの取引で大勢の人が動くわけです。
そうなると結構いろんなことがあってね、皆さんのご協力が欠かせないわけです。
僕らなんてほんと少しのお手伝いしか出来ませんからね、ちょっとしたお客さんのご協力がめちゃめちゃ有難い訳です
そして今日も無事決済が終わって、
ホッとしますね〜。
そしてホッとした後は・・・
ご褒美です。
中元氏とテラスで・・・
はい、飲んじゃいました・・・まぁ休日ですから。
昼間から飲むのって最高
なんでこんなにうまいの
でもここからがあきません、
調子にのって2本目・・・3本目・・・
・・・あっ、
この後、相続アドバイザーの講習あってんやった
続きは明日で。
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久しぶりに居住用の案内をしてきました
１５００万円前後の将来貸しても合うような物件です
そのうちの１件が
すんごい見晴らしの良い物件で
バルコニーから右手に富士山、
左手に墓地・・・ってそれは微妙ですが
みなとみらいオフィスまで車で１０分弱の立地ですから悪くはないです
ただこの物件までには急な坂をかなり登らないといけません
なかなか徒歩では生活が難しい場所です
「さすがにきついな〜」なんて言っていると
同じオフィスの小嶋君が
「あ〜その物件の横のマンションに、本部のＫ林さん住んでますよ〜」
山内「でもＫ林さんは賃貸やんね・・・」
山内・小嶋「も、持ち家やん・・・」
やっちゃった？？
人生いろいろ、好みもいろいろ。
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横浜の磯子区を車で走っていた時
ん？？何か空が広い・・・
無電柱化推進計画
全然違うでしょ
電柱を地下に埋める工事ですね
平成16年度からスタートした「無電柱化推進計画」では
5年間の整備目標を設定していて
市街地の幹線道路の無電柱化率を、
現在の9%から17%へ。
また、人口50万人以上の政令指定都市や県庁所在地で、
街の顔となる道路の無電柱化率を、
現在の48%から58%へ高めることを目標にしているらしいです。
ついでに、
ちょうど僕がこれを知ったのは大阪にいる時で
普通なら、「あっ、いいやん〜」って思うところが
逆に「やばいっ」っと焦っていました
だって、
その頃は居住用の建売を販売していて
隙を見ては電柱にぺたぺたと物件のチラシを貼っていたからです
（絶対にしたらダメですが・・・）
「大事な広告塔がなくなる・・・どうしよう」
と真剣に考えていました
今だから話せる事ですが・・・。
大阪では完全歩合制の会社でした
給与形態が完全歩合制というのは
結果ありきで、売れなければ一切給料がないわけです
ゼロですよ、ゼロ
それはもう生活する為に必死ですよ
電柱であろうと何であろうと・・・。
仕事の夢を見て夜中、目を覚ますことなんて当たり前
「あっ、夢かー」ってな感じで嫌な汗をかいて・・・。
おかげで強くなりました
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居住用の下見に行って来ました
リノベーション物件を5件ほど見てきましたが、
おもしろ〜いのが1件ありました
こんな間取りです
気になるのが浴室
洗面・洗濯機が一緒なんですよね
それに浴室のこの形は何・・・？
最近ではめずらしく
フローリングはこげ茶です
少し狭く感じますが高級感はあり、結構気に入りました
バルコニーも
タイルでオシャレです
そして、浴室内は・・・
かなり今風で悪くないけど
この洗濯機いる？？
それも2キロと小さいです
そして気になる浴槽の形ですが・・・
これ！！ ↓ ↓
「何やこれ！！」とついつい声上げてしまいました
カプセルタイプのお風呂です
どうりであんな形だったんですね
お風呂も沸かせれますが、
その浴槽内で体も洗わないといけませんから微妙
インパクトは抜群ですが、あえてこれを選ぶ必要ある？？
それなら普通の浴槽で、その分価格を下げた方がいいような・・・
やっちゃったな〜って感じです
ただ、ブログネタありがとう
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今日は久しぶりに居住用の案内をしました
当社の場合、投資物件は投資分析から現地確認からと全てクリアした状態でお客様にご紹介しますから、現地案内をする事は非常に少ないんです。
しかし、こうしてたまに居住物件を見て廻るというのも非常に楽しいです
お客様の生の反応も見れますしね。
こんな物件どう思いますか？？
実はこれ、フルリフォーム済み
それも業者売主・・・
リフォームしたのに、何でこの間取りにしたかな〜って感じです
普通は洋室を潰してLDK１３帖に、和室は洋室に変更
さすがに、このダイニングキッチンは狭いです
（任してほしかった・・・）
今日の案内で
１件、業者さんが現地に鍵を持ってくるという約束をしていたんですが、他の用事で４０分くらい遅れてくるという事がありました
（雨で蒸し暑かったし・・・）
それに関わらず、お客様は文句のひとつも言わず付き合っていただけました
ありがとうございます
これが関西なら・・・
えらいこっちゃです
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「個人情報利用に関する同意書」
融資申し込みやカードを作る際に、申込者の個人情報を利用する事に同意します というものです。
平成１５年に個人情報保護法という法律ができて、それ以来銀行にローンの申し込みをする時には必ず同意書を貰わないといけません。
結局、現在どんな借り入れがあって、過去の履歴はどうなっているのかというのを銀行が調べて、それによりこの人は信用できるから融資しましょうという判断をするわけです。
聞いたことある人も多いと思いますが、あんまりいろんな銀行にローン申し込みをするのは印象がよくないといいます
結局、ローン審査を受ければその人の信用情報に、照会記録として、ＯＯ銀行に申し込みましたいう記録が残るわけです。
それを他の銀行が見れば、散々断られてきたんかな？？って予測がつき印象よくないですよってことです
まぁ２社３社くらいなら問題ないです
（裏話ですけど、この照会記録は半年で消えます）
あと、カードを持っているだけで使って無くても、その限度額分借り入れしてることになる、と以前は言われていましたが今は使いさえしなければ問題ないです
今の世の中、カードの一枚や二枚持ってて当たり前ですし、しょうがなく取引先から頼まれて作らないといけない事もあります
（もちろんカードを持ち過ぎるのは印象よくないです）
どれだけ属性のいい人でもこの個人情報がきれいじゃなかったらそれだけで融資が受けれないですから非常に重要です
くれぐれも延滞等には気をつけてください。
もしたまたま払い忘れてしまったらカード会社に電話して、早急に払うこと伝えてください。
たまには真剣な話もします
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毎週月曜は本部で朝礼＆ミーティングですが、今日は急ぎの住宅ローン案件があったので朝からＹ銀行にローン出しに行きました
このローンの資料（契約書とか謄本等）はいかに見やすく提出するかが大切です。
銀行には毎日かなりの案件が来ているわけで、その中で担当がどれから手をつけようかと考えた時に、キレイに揃えてあるローン資料から片付けて行きます。
僕らは銀行に出して終わりですが、銀行の担当は住宅ローンの場合保証会社に出して審査が行われます。
だからそれを見越して、担当が保証会社に出しやすいように資料を揃えるわけです
これをするだけで審査時間が少しでも短縮されます。
気使いの綺麗好き、一途なＡ型・・・でしょ
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「青山でマンション出てんけどいくらで売れそう？」
先日、大阪の業者さんから電話があり
今日、見に来るという事なので一緒に立会って来ました。
青山で駅から2分の抜群な立地です。
築はもう30年以上経っていて古いですが、あの場所ならそんなん関係ないですね
専有面積50�崋紊離錺鵐襦璽爐任垢�、成約事例を調べても3500万くらいでは売れています。
それも、所有権ではなく借地権です
ほんとに売れるの？普通では考えられないですね〜
一緒に立ち会った売主さん側の人が「仮にこの物件を貸すとすれば賃料30万位取れますよ」って言ってはりました
（それはいくらなんでも無理でしょ、実際20万前後って感じでしょうか）
大阪の業者さんも
「ほんまにそんな金額で貸せるんかいな〜」（バリバリの関西弁）
って言ってはりましたけど
築30年以上、50�崋紊離錺鵐襦璽爐任垢�ら、その気持ちめちゃわかります
感覚がおかしくなりそう・・・
恐るべし青山
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本日、居住用物件のご案内に行って来ました
数件のうち、入居中のお家があったんですが、案内前に売主側の業者さんより、
「とても中が汚れていますから、見る前にお客様に伝えてください」って言われました
覚悟して見ろ、と言わんばかりです
わざわざ、こんな事言ってくるなんて余程です。
ちょっとドキドキしながら入ってみると
「・・・。」
確かに覚悟が必要でした（Ｔ＿Ｔ）
こういうのって買主様からすると第一印象が非常に大切ですから、その時点で有りか無しか、かなり高い確率で決まっちゃいます
僕が売主様側を担当する時は必ず、部屋のこまごました物は片付けてシンプルに、電気は部屋から廊下から全て付けておいて下さい！とお願いします。
物が多ければその分部屋が狭く感じますし、明るい家の方がもちろん印象がいいですから。
買主様をいかに住みたい気持ちにさせるかが勝負です
より早く、より良い金額で売れる可能性が高まります。
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お客様から物件の購入申込をもらうと、その物件の窓口となる業者さんに条件交渉等行います
契約の日程 手付の金額 引き渡しの時期 価格交渉 融資条件などなど
その窓口になる担当によって腰の低〜い好感持てる人から、何か知らんけどタメ口で愛想の悪〜い人まで、いろいろです。
大阪にいた頃
山内「お客様に気に入ってもらいまして、次の日曜に契約したいんですけど！」
窓口「手付金は？」
山内「100万です」
窓口「物件の一割入れてくれる？300万」
山内「残金はローンで組みたいんで、とれあえず手付金は100万でお願いしたいんですけど」
窓口「そんなんローン付けへんって」
山内「銀行には事前審査でＯＫもらってますから大丈夫です」
窓口「まぁ、何にしろ300万入れて」
山内「かなり気に入って貰ってますし、何とか100万でお願いしたいんですけど・・・」
窓口「300なら契約するわ・・・ガチャ、プープープー」
切られちゃいました
こんな事、本当にありますから参ります
けど、向こうは売主側ですからうまく付き合わないとしょうがないんです
他に物件持って行かれたらそれまでですから
そこは真剣に言葉を考え、もう一度窓口にトライします
そして折り合いがつけば、やっと契約に持ち込めるわけです。
（それが難関であればあるだけ快感だったりもする・・・）
その時は、もう勘弁して〜って思いますが、後になって考えると、こういう事が成長できる近道かなーと感じます
嫌な事こそ身になります。
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以前から少しお話ししていましたが、居住用マンションを買おうと考えています。
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希望は１５００万くらい ４０�屐繊。隠味庁砲�２ＤＫ。
例えば、１５００万ローン 金利２％ ３５年で
月々５０，０００円弱
＋１５，０００円（管理費・修繕積立金）
＋月々６，０００円（固定資産税年間７０，０００円）
＝７１，０００円
今の賃料が７３，０００円ですから毎月２，０００円貯金できます。
その上、広くもなりますし。
もちろん将来を考えると貸すことが大前提です（結婚・・・）
もしこの物件を１００，０００円で貸せたとしたら、毎月２９，０００円、
年間でなんと！３４８，０００円のキャッシュフローです。
アパートローンで借りるのと違い、金利は安いし借り入れ期間は３５年組めるしで
住宅ローンは将来最高の不動産投資となるわけです
Ｋ％（ローンコンスタント）の差で見ますと・・・
（Ｋ％とは年間ローン支払額（ＡＤＳ）÷借入残高 まぁわかりやすく言いますと銀行側の利回り。 だから借りるほうからするとこの数字が低ければ低いほどいいわけです）
アパートローン時 金利３．５％ ３０年で Ｋ％＝５．３９％
住宅ローン時 金利２％ ３５年で Ｋ％＝３．９８％
金利が１．４％も下がると考えればすごいでしょ。
っということで、ほんとMOTTAINAI！
住宅は負債？？
とんでもない！かけがえのない財産です
早く引越ししたい
昨日、ついにガラガラを買っちゃいました
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PCや本を持ち歩く時、今までのカバンじゃ入らないんです
持ってみてめちゃ便利です、今月末には大阪でセミナーもあることですし、小旅行なんかにも最適です
カリスマブロガーのクマさんも昨日カバン買ったみたいです。
防弾チョッキに使われている強化ナイロン製らしい（めちゃ強そう）
詳しくは今日のブログにて。
クマさんも言ってましたが、確かに頑丈なのが一番です
僕の買ったカバンも丈夫そうではあるんですが、購入するときに店員さんがやけに、10年保証で修理しますから！っていう事を何度もアピールしてくるんです。
確かに安心かもしれませんが、あんまり修理修理言われちゃうと、潰れやすいんかな？？と不安になっちゃいます
まぁ形が気に入ったので買いましたが・・・。
不動産では、新築の物件を購入すると必ず10年保証する義務があります（構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）
しかしその売主が倒産しちゃったら保証してもらえませんから注意が必要！
その保険として、住宅性能保証やＪＩＯなんてものもあります。
他の会社が保証してくれるわけです。
15万前後でやってくれます。地盤改良が必要ならまた費用変わりますけど・・・。
あんまり10年保証付いてますから、付いてますから！って、アピールするのも余計不安にさせちゃうだけかも・・・。
（反省）
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
以前にもお話しましたが、居住用マンションの購入を考えています
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ちょっと気になる物件がありました。
皆さんは、これどう思いますか
１９８０万円 全面リフォーム済み ３１�屐‐赦贈毅糠�築
東急東横線 祐天寺駅（渋谷から３駅） 徒歩２分（実際１分、ダッシュで２０秒
）
５階建ての５階 南西角部屋
非常に良さそうでしょ それに、この場所にしては安い！！
オートロックも付いてます
間取りは・・・
拡大クリックして下さい。
一番気になるのは、ダイニングキッチンの幅が１．８ｍ弱で使い勝手が悪そう
僕が住むなら、そのスペースにはベットを置いて寝室にします カーテンレールを付けて仕切ります そして洋室をリビングとして使います。
「じゃぁ買えばイイやん
」って感じでしょ
実は大きな問題があるんです・・・。
この物件にはエレベーターが付いてないんです
部屋は５階です・・・ちょっとキツイでしょ
安いものには何か理由があるということです。
僕は今、横浜から南青山まで通い 途中、東横線で渋谷まで行きます。
毎日祐天寺を通るんです。
その度に こんな所住めたら,めちゃ便利やなー 通勤時間も２０分見てたら十分！
「５階まで階段なんて大したことないやん、イイ運動なるやん」って思い
「もし駅から徒歩１０分歩くのと、駅から徒歩２分＋５階まで階段 どっちがいいん？」とも考えます・・・心揺れているんです。
もし将来貸す時は・・・仮に月々１２万で貸せたとして
１４４万（年間収入）−７万（空室率５％）ー３６万（運営費２５％） ＝１００万（ネット収入）
１００万（ネット収入）ー７８万（年間返済額 住宅ローン金利２％ ３５年返済）＝２２万円（キャッシュフロー）
貸しても収入見込めるわけです。
ますます迷いますね
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CFネッツ 南青山支店 山内 真也
「大阪って値段交渉当たり前なんでしょ？」
東京に来てから会社の人やお客さん 多くの人に聞かれました。
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皆さんの印象はこんな感じです・・・大阪の人は買う気もないのに値段を下げようとしてくる
確かにその通りです
大阪で働いていたときのお客さまの第一声が、
「兄ちゃんこれなんぼになるん？」 ですから。
東京の不動産屋さんからしたら、勘弁して〜って思うかもしれません。
皆さんが朝、ご近所さんと顔合わしたら「おはようございます」って挨拶しますよね それと同じ感覚です。
大阪ではこれが挨拶なんです
そんなこと理解できないかもしれませんが理解してください
まぁ良く言うとフレンドリー 悪く言うとウザイ って感じですかね。
東京の人が、「大阪人はいつも値引きを言ってる」と思うように 大阪の人も、「東京の人は何で言い値で買うんやろー」って思ってるんです
皆さんがもし当社で物件購入する機会があり、その時の担当が僕の時は気にせず値段交渉して下さいね
だってそれが挨拶なんですから(●´ω｀●)
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
皆さん、築の古い建物ってどんな感じをイメージしますか？
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先に進む前にイメージして下さいね！
↓
↓
さて、これは何年にできたマンションでしょう？？
正解は・・・
昭和５５年です
めちゃ綺麗、びっくりするでしょ
僕は今３０なんで、４歳の時にできたマンションですよ
築２６年です
玄関を入れば、こんな感じです(´▽｀)
↓
ちょっとした広い待合スペース！
↓
ポスト前も、とても管理が行き届いていてゆったりしているでしょ！
間取りは・・・
そして気になるお部屋は・・・
↓
フルリフォームでめちゃ気持ちいいです！
（この時、他の業者さんが案内していたのでリビングは撮れませんでした）
洗面もいいでしょ！
バルコニーから見る景色は・・・
↓
９階 墨田川が見渡せて、良い感じ〜
気になる金額は１９８０万円 専有面積４０�屐 ヾ浜�費（修繕積立込）・１６０００円 総戸数・１０１戸
半蔵門線 水天宮駅 歩４分
どうですか？いいですよねー
修繕すれば築が古くても、こんなに若くなります。
（僕自身も修繕して１０代の身体に戻りたい・・・。）
ますますマイホームが欲しくなっちゃいました。
いろんな物件を見て廻れるこの仕事は素敵です。
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CFネッツ 南青山オフィス 山内 真也
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