積算評価とフルローン

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久しぶりに埼玉方面の下見に行ってきました。３年ぶりくらいでしょうか。

４〜５年前なんていうと、埼玉や千葉の下見がほとんどでしたが、現在では東京や横浜で物件が拾えますから、ほとんど行くこともなくなりました。

金融機関は、その頃と比べれば収益還元で評価する銀行が多くなりましたが、中にはもちろん積算で物件を評価する銀行だってあります。

そうなると東京ではほとんど物件が拾えなくなり、地方でよく見かける土地広のRCが中心となります。

そこで問題なのが空室率。２０％〜３０％なんて当たり前、そのうえフルローンであれば、もともと返済余力がありませんから、損益分岐点が高くなり、手元にキャッシュの残らないケースは多くあるわけです。

また地方であれば、15平米くらいのワンルームというわけにもいかず、ファミリータイプでリフォーム費用が高額になり、ますます手残りが少なくなり、家賃の平米単価が低い事から、リフォーム費の回収に相当の時間がかかってしまいます。

必ずとは言いませんが、積算評価だけにこだわると、どうしてもリスクの高い投資になる可能性がでてきます。

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これから横浜銀行へ

これから横浜銀行主催の勉強会と忘年会です

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今年は、夏に一度出席したのですが、そこで知り合った業者さんから物件紹介して頂けました

おかげさまで無事成約までもっていけましたので、こういう交流会はかなり重要です


今日は忘年会も兼ねてなので出席される方も多いと思います

しかし、くれぐれも飲み過ぎには気をつけます。

明日はミニフィールドワークセミナーで懇親会ですし、明後日は名古屋で忘年会

ほんとハードな週末です


ついでに、来週横浜での忘年会は既に70名を越える参加者ですので、これは凄い事になりそうですって僕は今回参加しないんですけどね。


さて、ポツポツといい情報も入ってきてますんで年末までしっかり走ります

いける物件情報があればすぐご紹介しますんでしばしお待ちを


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来た方がいいと思います。

昨日作ったカレー、久しぶりに満足

しかし作り過ぎました・・・誰か食べに来ませんか？

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１２月１８日（日）は
東京のフィールドワークセミナーですが・・・

皆さん、あまり来る気ないでしょ？だって前日が横浜で忘年会だから。

でもね・・・

ご存知の方も多いかと思いますが、このフィールドワークセミナーは毎回銀行も参加します

そして、今回は新たな金融機関が来ます


東京・横浜界隈にお住まいの方は来た方がいいかと・・・または勤務地が東京の方


「どうせ来年のＣＦネッツフェアに来るでしょ？」
って来ないと思います　笑

まぁ当日のお楽しみと言う事で・・・。


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え！？僕も手術？

まじですか・・・

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昨日の休みは、セミナーレジュメ作成、そして病院へ

以前から、鼻ににきびのようなできものができていて、１年以上経ってもまだ治らないんです

山田氏から「さすがにそろそろ診てもらった方がいいじゃない？」と言う事で、早速行って来ました


横浜にある評判のいい皮膚科です

昼ごろ予約を取り、診てもらえたのが２０時前・・・って混み過ぎ


先生に言われた第一声が、

「手術だね、うん、うん手術だね」

え？大袈裟じゃない？

「とりあえず取っておいた方がいいね、これからまだまだ大きくなる可能性があるよ。」

「塗り薬とか他の方法はないんですか？」

「ないね。取るしかないね。今なら局部麻酔でいけるけど、これ以上大きくなると全身麻酔で、そのうち鼻に穴が開くかもしれないから早めにした方がいいよ」

「う・・・、跡は残らないですよね」

「残らないよ・・・たぶん」

あっ逃げたな・・・。


と言う事で、１１月半ばに手術となりました

しかし、どこかにも同じこと言ってる人いたな〜。


話しは変わりますが、恒例の忘年会

今年は、

12月3日（土）大阪

12月11日（日）名古屋

１２月１７日（土）横浜

告知はまだこれからですが、予定を空けておいて下さい

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フルローン、美味しい話には・・・

いや〜出ませんね

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某金融機関の一棟評価、厳しいですね

これだけダメだと融資の出ないイメージが僕らの中に定着してしまいます。

場合によってはフルローンだなんて話しもありましたが、まぁもともとフルローンなんて期待してませんが・・・
まず首都圏ではありえません

リスクをとって地方でするのならまた別かもしれませんが、それはそれでかなり危険な投資になるケースが多いですし

空室リスクが高いうえに、フルローンで返済額も上がります。結果としてキャッシュフローが下がり・・・ちょっと空室が増える、ちょっと家賃が下落する、ちょっと金利が上がる、こういったことで赤字経営に陥る可能性が極めて高くなります

この間のセミナーでもこの話ししたな・・・。

書籍でも書きましたが、ＤＣＲという返済余力の考え方をしっかり理解したうえでやらないと、買ってみたものの取り返しのつかないことになるケースが多々あるわけです

「美味しい話には何か裏がある」

ハイリターンには必ずと言っていいくらいそれなりのリスクがあるという事です


ついでに、その某金融機関の担当者は、当社のセミナーに私服でこそっと参加したりしてかなり勉強してます

基本は首都圏での融資を前向きにやりたいようなんです
なので、なんとかもうちょっと頑張ってもらいたいですね


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