山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

レバレッジ

明けましておめでとうございます!


新年明けましておめでとうございます!
本年もよろしくお願い致します。

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↑ ↑ ありがとうございます!

元旦は、毎年親戚一同で集まります。

a

















美味しい料理にお酒、今年もいい一年になりそうです

しかし、新年早々飲み過ぎました

気づけばワイン9本が空いており、ふらふらでした。


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写真一番左がいとこ、ヨガの先生をしてます。その隣がイギリス人(フランス人やった?)の彼氏です。日本語もペラペラで、とても知的な優しい彼です。

しかし顔ちっさいな(僕が大きいのか?)


あ

















そして、先ほど横浜に帰ってきました。新幹線からキレイに虹が見えました


では2012年、皆さんにとって最高の1年となりますように

テンションあげていきますよ!


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これはまずい・・・。


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今日はお休みです

週間住宅の連載原稿も無事完成して(文字数オーバーかも・・・)ちょっと落ち着きました。


その後、欲しかった茶系のコートと、ネクタイを購入

コート

nekutai

なかなかいいかも。


そして、先ほど手術を終え帰ってきました。

とにかく鼻の周りに打った麻酔がめちゃめちゃ痛かったです

今は麻酔が切れてきて痛みがあります。

「帰ってお酒は飲まないで下さいね」

ってこんな状態になってまでさすがに飲まないでしょ


困ったのがガーゼを抑えるための顔に貼ってあるテープです

出血があるのか、カチカチに止められており、外人の鼻のようになってます

鼻から息もしにくく、これじゃ鼻の形変わるんじゃないか!というくらい

こんな状態じゃ外出するときはマスクが欠かせませんが、マスクからもかるくテープがはみ出していて、決して人前に出れるような顔じゃありません

そもそもコートやネクタイを買ってる場合じゃなかったです


当分、静かに過ごすとします。

お見舞いにお願いします
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これから横浜銀行へ


これから横浜銀行主催の勉強会と忘年会です

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←ありがとうございます!

今年は、夏に一度出席したのですが、そこで知り合った業者さんから物件紹介して頂けました

おかげさまで無事成約までもっていけましたので、こういう交流会はかなり重要です


今日は忘年会も兼ねてなので出席される方も多いと思います

しかし、くれぐれも飲み過ぎには気をつけます。

明日はミニフィールドワークセミナーで懇親会ですし、明後日は名古屋で忘年会

ほんとハードな週末です


ついでに、来週横浜での忘年会は既に70名を越える参加者ですので、これは凄い事になりそうですって僕は今回参加しないんですけどね。


さて、ポツポツといい情報も入ってきてますんで年末までしっかり走ります

いける物件情報があればすぐご紹介しますんでしばしお待ちを


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滞納してますよ・・・。


「滞納してますよ」

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いや〜な響きです。


先ほど当社のPMから言われました。

「山内さんの物件、入居者さん滞納してます」

げっ・・・。

「もう1ヵ月半くらいです、遅れては払って遅れては払って・・・」


もちろん当社は無期限の滞納保証付きですので、そんな時も家賃のとりっぱぐれが無くオーナーさんは安心です。


自分の仕事をしながら、滞納督促?

できませんて・・・僕らでも。

まぁ内容証明送りつけたり、裁判するってなるまで進むと、久しぶりに勉強がてら自分でやろうと思いますけど。


皆さん、滞納保証は必ずつけておいた方がいいです、僕みたいにこうなってからじゃ遅いですから。

滞納されるまでは、気づかないもんです。


それがどんなに大変なことか。


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自分のこの物件の出口?

入居者追い出したら売却します。

え?できるの?


昨日のフィールドワークセミナー、全5物件を見て廻りました

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東京で4物件、川崎で1物件

新築アパートから中古アパート、鉄骨のマンション等々。


今回は何よりも銀行さんが参加してくれましたので、今のファイナンス事情や物件に対するいいコメントが聞けたのではないかと思います


そして、私たちにもいい情報が・・・

「CFネッツさんには融資できますよ!」

え!?そうなん?

それを聞いたスタッフの目が輝いたこと

これだけ不動産屋には融資をしたがらない金融機関ですが、ほんとありがたい話しです

まぁでもその前に待って頂いている投資家さんがいるので、物件が残ればですね〜。

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さて、物件探しでもするかな。

不動産投資は儲からない?


不動産投資って儲かるの?

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現在、私たちが取り組んでいる投資物件で、投入する自己資金の利回りと言うのは、10%くらいです

それを聞いて皆さんが、ただ「低い!」と思うのか、「その投資のリスクはどんなもんなの?」と感じるのか

これって非常に重要なことです。

皆さんの求める自己資金利回りは何%?

ハイレバレッジ、高利回り
そんな簡単に儲かるような話しがあればそこにはそれだけのリスクがあるということを感じるべきです

地方投資を決して否定はしませんし、ピンポイントでいい物件を購入できればOKだと思います。

ただ土地勘のない物件に、表向きの利回りだけで投資することがどれだけリスクかと言う事を理解するべきです

またその時、物件の管理を任せれる信頼できる不動産屋がいるのかどうかということも重要です。

数年で資産5億まで増やせた!とかよく聞きますが、それで5億借り入れてたら純資産はゼロですし、高速で投資する事に魅力を感じるのもいいですが、要はそんな事で本当にうまくいく商売が簡単に手に入るかどうかです。

結局のところ、不動産投資は、残念ですがそんなにがっつり儲かるものではありませんし、投資して即リタイアできるほど甘いものでもありません。

でも、少々勉強することによって、リスクは極力抑えることができますし、手間が少なくコツコツと安定的なキャッシュフローを得たい方には、いい投資です

書籍やセミナーでいろんな情報が飛び交っていますが、美味しい話ほど気をつけて行動すべきです。

全国から所有物件についての相談をよく受けます。現場で働いているからこそ感じることが多々あるわけです

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そろそろセミナー企画するかな・・・。

2000万価格交渉が通った?


今日は、木内氏と板橋・練馬方面の下見へ

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見て廻ったのは、7000万〜9000万くらいの一棟アパートで、築は、昭和63年〜平成5年

表面利回りで、9%弱

ある程度、精査して下見に行ってますから立地等は問題なくいいです

あとは、現地を見て、環境や管理状況
その築でどれだけお歳をとってらっしゃるのか

行ってみると、こんな感じでした ↓ ↓
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写真ではあまりわからないかもしれませんが、う〜ん悩ましい

どうも最近、ぱっと来るような物件がなくて、
見た瞬間に即買い付け!的な感じはそう簡単にないわけです。


すると、ある業者さんから連絡がありました

「山内さんが言ってた価格でお客さん付けてください」

半年前くらいのブログで・・・

『いいアパートが出たのですが、なんせ利回りが合わず、2000万くらいの価格交渉が必要』 
と言うお話しをしました

って誰も覚えてないですよね・・・

その物件の売主さんから連絡があったわけです

と言うわけで、なんと
2000万の価格交渉が通っちゃいました

結構簡単?

と言っても、その売主さんとは、その後何度もお話しをして、やっと了解が取れたわけです。

久しぶりに、がっつり交渉が通りました

まぁ2000万と言っても、もともと価格が高かったですからね

でも、これならアリです

とりあえずは、さっそく銀行評価を見てもらうとします

人気ブログランキング←まだまだです
でも順位が上がると更新頻度もあげます。

融資期間短縮なら・・・


本日、携帯を忘れました・・・

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お電話頂いている方がいたらすいません、今日も帰るのは遅いと思うので、明日必ず折り返しご連絡します

急ぎの場合は、東京支社にお電話下さい!

すると、隣に座っている井上氏から

「携帯を忘れる人って、ストレスが溜まっているか、悩み事があるからしいよ」

さらっと痛いことを言われました

う〜ん、確かに井上さんのブログを見る限りでは、ストレスなさそうやけど 笑


この後、物件購入会のコメンテーターをさせてもらいます

区分が全5件くらいでしょうか

震災以降価格は下がっていますが、区分に対しての融資はますます厳しくなっているような気がします

一番は、融資期間の短縮かなと。

そうするとレバレッジか効きずらくなり、キャッシュフローが減少します

対策としては、今まで1割だった自己資金を2割3割と投入して安全性を高めることが必要になります

と言っても、700万や800万の物件ですからね、それほど自己資金が増えるわけでもありませんのでまた対応はしやすいと思います。

あとは、最近新規の融資先もできつつありますので、そこなら融資期間もたっぷり確保できそうです

さて、そろそろ出番ですので行ってきます

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価値のある4年


今日は、朝からみなとみらいでHPの写真撮影でした

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当社のHPに載ってるあの写真、

どうしてエスカレーターなん?と何度聞かれたことか・・・。


大阪から上京して間もない頃、もう4年前の写真です。

どおりで顔が固いんです

そして、やっと変更できることになりました

でも、せっかくの写真撮影なのに、昼から東京で予定が入っていたので時間がなくて、撮影は3分で終了

2〜3日中にどんな写真になったのかアップします


そうそう、うれしい報告が企画の今野より来ました

書籍「不動産投資プロの流儀」の増刷が決定しました

ありがとうございます!


エスカレーターで写真を撮ってから書籍出版まで、価値ある4年です

ますます頑張らねばと感じます

では今日もこれから試験勉強してきます
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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