山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

地方投資

過熱気味じゃない?


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6月に新規セミナーを開催します。

最近、現場で働いていてとても感じるのが、アパート投資が過熱気味だと言う事。

今は特に新築のアパート融資が付きやすく、金利も低い事から確かに魅力的ではあるのです。

ただし、こちらで計算した価格よりかなり高値で売れているのです。

先日も某業者から値付けを頼まれたのですが、僕の出した価格より1000万も高くで売れたらしいのです。

投資分析すると絶対に高すぎるし、ボリュームを見ただけで高すぎる事は簡単にわかるわけです。

じゃぁ何が原因で、皆さんの見る目と何が違うのか・・・

そんなところをこのセミナーでお伝えしていきます。

「これから始める人のアパート投資セミナー」

まずは6月に東京、9月に名古屋。

好評であればその他の地域でも企画しようと思います。

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答えは現場に。


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昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。

昼から業者を20社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。暖かかったですしね。

現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありました。業種に関係なく大事な事だと思います。自分が将来現場を離れた時、その気持ちを失ったら終わりかなと。

常に状況は変化し、昔は通用した事が今では時代遅れになる事だって多くあるでしょう。そんな時、現場に入り込み生の意見を聞きそれを反映する。

5年後、10年後、20年後、この気持ちを維持できているか。今より確実に頭が固くなっていると思いますので、当たり前のようでその当たり前が難しい。

きっとそれが出来なければ、自分の周りにいている優秀な人材は去っていくように感じます。

さて、今日も訪問行って来ます。

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積算評価とフルローン


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久しぶりに埼玉方面の下見に行ってきました。3年ぶりくらいでしょうか。

4〜5年前なんていうと、埼玉や千葉の下見がほとんどでしたが、現在では東京や横浜で物件が拾えますから、ほとんど行くこともなくなりました。

金融機関は、その頃と比べれば収益還元で評価する銀行が多くなりましたが、中にはもちろん積算で物件を評価する銀行だってあります。

そうなると東京ではほとんど物件が拾えなくなり、地方でよく見かける土地広のRCが中心となります。

そこで問題なのが空室率。20%〜30%なんて当たり前、そのうえフルローンであれば、もともと返済余力がありませんから、損益分岐点が高くなり、手元にキャッシュの残らないケースは多くあるわけです。

また地方であれば、15平米くらいのワンルームというわけにもいかず、ファミリータイプでリフォーム費用が高額になり、ますます手残りが少なくなり、家賃の平米単価が低い事から、リフォーム費の回収に相当の時間がかかってしまいます。

必ずとは言いませんが、積算評価だけにこだわると、どうしてもリスクの高い投資になる可能性がでてきます。

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こちらでプラン決めができればベスト


今日は朝から横浜の本部です

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来年一月に開催の、CFネッツフェアの打ち合わせです、今年のフェアからもうすぐで一年、早いですね

今回は、金融機関とのパネルディスカッションに参加します。午前中、最初のパネルディスカッションですので、ぜひご参加を。


終わってからは、先日Y銀行の勉強会で名刺交換した業者さんを訪問

建築をメインにされている業者さんなので、土地の情報等多く入ってくるとの事、当社とちょうどマッチします

あとは、CFネッツがどんな感じのスタンスでやっている会社かと言うことをわかってもらい、とにかくまずは1件でも実績が作れれば、今後お付き合いが多くなりそうな予感はします

新築アパートの情報なんかを土地や古家の段階で頂けると、非常にやりやすくなります

戸あたりが狭くても入居者が決まる立地なら8戸にしようとか、ここなら少し広めが良いから6戸にしようという具合にこちらからプランを提案できるわけです。

(まぁそうすると、収益還元で計算すればもちろん売値が変わってくるので、売主としてできるできないはありますが。)

なかには建築確認まで取れていて、その間取りやっちゃてるな〜とか、よくあるんです。

そういう時、軽微な変更でクリアできればいいですが、大きく変更すると建築確認取り直しなので、またいちから費用がかかっちゃいます

まぁいろいろと問題があるわけです。


さて、明日は昼からもう1件業者さんを訪問

足場を立てずに建築するという工法で特許を取った業者さんだとか。電話で話した限りはとても感じの良い社長さん、楽しみです

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不動産投資は儲からない?


不動産投資って儲かるの?

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現在、私たちが取り組んでいる投資物件で、投入する自己資金の利回りと言うのは、10%くらいです

それを聞いて皆さんが、ただ「低い!」と思うのか、「その投資のリスクはどんなもんなの?」と感じるのか

これって非常に重要なことです。

皆さんの求める自己資金利回りは何%?

ハイレバレッジ、高利回り
そんな簡単に儲かるような話しがあればそこにはそれだけのリスクがあるということを感じるべきです

地方投資を決して否定はしませんし、ピンポイントでいい物件を購入できればOKだと思います。

ただ土地勘のない物件に、表向きの利回りだけで投資することがどれだけリスクかと言う事を理解するべきです

またその時、物件の管理を任せれる信頼できる不動産屋がいるのかどうかということも重要です。

数年で資産5億まで増やせた!とかよく聞きますが、それで5億借り入れてたら純資産はゼロですし、高速で投資する事に魅力を感じるのもいいですが、要はそんな事で本当にうまくいく商売が簡単に手に入るかどうかです。

結局のところ、不動産投資は、残念ですがそんなにがっつり儲かるものではありませんし、投資して即リタイアできるほど甘いものでもありません。

でも、少々勉強することによって、リスクは極力抑えることができますし、手間が少なくコツコツと安定的なキャッシュフローを得たい方には、いい投資です

書籍やセミナーでいろんな情報が飛び交っていますが、美味しい話ほど気をつけて行動すべきです。

全国から所有物件についての相談をよく受けます。現場で働いているからこそ感じることが多々あるわけです

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そろそろセミナー企画するかな・・・。

フルローン、美味しい話には・・・


いや〜出ませんね

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某金融機関の一棟評価、厳しいですね

これだけダメだと融資の出ないイメージが僕らの中に定着してしまいます。

場合によってはフルローンだなんて話しもありましたが、まぁもともとフルローンなんて期待してませんが・・・
まず首都圏ではありえません

リスクをとって地方でするのならまた別かもしれませんが、それはそれでかなり危険な投資になるケースが多いですし

空室リスクが高いうえに、フルローンで返済額も上がります。結果としてキャッシュフローが下がり・・・ちょっと空室が増える、ちょっと家賃が下落する、ちょっと金利が上がる、こういったことで赤字経営に陥る可能性が極めて高くなります

この間のセミナーでもこの話ししたな・・・。

書籍でも書きましたが、DCRという返済余力の考え方をしっかり理解したうえでやらないと、買ってみたものの取り返しのつかないことになるケースが多々あるわけです

「美味しい話には何か裏がある」

ハイリターンには必ずと言っていいくらいそれなりのリスクがあるという事です


ついでに、その某金融機関の担当者は、当社のセミナーに私服でこそっと参加したりしてかなり勉強してます

基本は首都圏での融資を前向きにやりたいようなんです
なので、なんとかもうちょっと頑張ってもらいたいですね


更新が滞り気味ですが、ご協力を!
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休日を分けてください

Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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