さらに金利優遇！

全然更新できずですいません

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毎週水曜日に通っている２級建築士の講義もだいぶ慣れてきました

講義後に行われるテストでは、最近９割くらい正解できているのでちょっといい感じです

今までの予習では、とにかくテキストをしっかり読んで、ある程度理解してから問題集を解いてましたが、今では、一度テキスト軽く読めばあとはひたすら問題集を繰り返すようにしてます

この試験は宅建ほど引っ掛け問題が多くないので、素直に答えると意外に正解できるんです

あとは、仕事にも役立ちそうな内容があれば、しっかり読み返して覚えたりという感じですね

まだまだ先は長いですが、気を抜かずにやるだけです


そうそう、昨日某金融機関の担当者が来店され、７月までの取り組みなら金利優遇がさらに受けれるとの事です

裏返せば、銀行としては金利を下げる分、いつも以上に案件が増えないとまずいわけで、担当者としてはかなり必死に頑張るのでは？と感じます

この話しは今後のセミナーでも詳しくお話ししますが、さらに０．５％優遇です

軽い融資ネタでした
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まだまだネタは盛りだくさんです！

この時期、２〜３年でも長く融資が組めたら・・・

先日、日曜日のミニフィールドワークセミナー、
京都や大阪からもわざわざご参加頂きました

ありがとうございました

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そして、今週6日は大型バスでの東京フィールドワークセミナーです

このセミナー、年に2回くらい開催されるんですが、ずーっとタイミングが合わず思えば2年ぶりくらいの参加なんです

まだ席は取れると思うのでよかったら
こちらからお申し込み下さい


今日はお休みですが、朝から裁判所、その後事務所に戻り働いてます

こじゃれた帽子を被った中元氏、なぜか半袖の伊藤氏も休日出勤のようです。


今日からもう3月、銀行さんは決算月ですのでタイミングが合えば融資持ち込みしたいですね

新築アパートはまだしも、中古アポートはなかなか収支クリアできる物件が少ないです

融資期間の問題が一番大きいのですが、３月なのでなんとか通常より２〜３年でも長めに借りることができれば取り組みはしやすくなります

それが可能かどうかは、投資家さんの属性と物件評価次第です

3月12日（土）名古屋の出版記念セミナーでも、現在の融資状況に付いて詳しくお話しします


では、最近資格勉強の時間があまり取れていないので、帰ってから明日の講義に向けてしっかり予習してきます

1週間の勉強時間は15時間を目標に・・・

焦ってきました


ランキングが上昇します
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HPの写真はこうなった！

届きましたよ

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先日撮ったHP用の写真、出来上がりました

以前は、これ　











ご存知の方も多いなぜかエスカレーターにて。



そして、
この４年間でいろんな経験をし、壁を乗り越え、かなりの資格も取得し、成長した姿



今回は・・・












またエスカレーター

成長してない・・・

４年前と全く同じ場所で撮ってもらいました

カメラマンも前回と同じI山さんなんですが、
現地に着くと

「またここ？これって撮る必要あるの！？」
と、つっ込まれました

でも、この４年で大きく変わったところ、
それは・・・

エスカレーターの乗り位置が関西より関東になってる！

きっと４年前に右側に乗ってなかったら、今回は別のところで普通に撮ってたかなと

ということでこれから４年間は、
この写真で頑張ります・・・？

そろそろ１０位を目指して融資ネタへ
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不動産投資のタイミング

今日はS銀行で決済、終わってからその物件の立会いでした

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最近、取り扱いの多い新築アパート

ご紹介する時点では、更地かケースによってはまだ古家が建っていることもあります

なので引渡しはご紹介から半年後

ローンの事前審査、契約、本審査、物件の色決め、賃貸募集、銀行との契約、決済、そして運営スタート

物件が完成した頃には季節は逆転、長い長い道のりです


それだけにオーナー様との出逢いからこれまでを思い返したりもします

オーナー様と物件と私たちと全てのタイミングが運命的に重なって不動産投資が始まるんやなと（大袈裟？）

物件もひとつとして同じものは無く、投資家さんもひとりとして同じ人はいらっしゃらないわけで、だからこの仕事が楽しいのかなと感じたりします

日々勉強です、永遠に勉強です
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いつもクリックありがとうございます！

価値のある４年

今日は、朝からみなとみらいでＨＰの写真撮影でした

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当社のHPに載ってるあの写真、

どうしてエスカレーターなん？と何度聞かれたことか・・・。


大阪から上京して間もない頃、もう４年前の写真です。

どおりで顔が固いんです

そして、やっと変更できることになりました

でも、せっかくの写真撮影なのに、昼から東京で予定が入っていたので時間がなくて、撮影は３分で終了

２〜３日中にどんな写真になったのかアップします


そうそう、うれしい報告が企画の今野より来ました

書籍「不動産投資プロの流儀」の増刷が決定しました

ありがとうございます！


エスカレーターで写真を撮ってから書籍出版まで、価値ある4年です

ますます頑張らねばと感じます

では今日もこれから試験勉強してきます
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フルローン、美味しい話には・・・

いや〜出ませんね

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某金融機関の一棟評価、厳しいですね

これだけダメだと融資の出ないイメージが僕らの中に定着してしまいます。

場合によってはフルローンだなんて話しもありましたが、まぁもともとフルローンなんて期待してませんが・・・
まず首都圏ではありえません

リスクをとって地方でするのならまた別かもしれませんが、それはそれでかなり危険な投資になるケースが多いですし

空室リスクが高いうえに、フルローンで返済額も上がります。結果としてキャッシュフローが下がり・・・ちょっと空室が増える、ちょっと家賃が下落する、ちょっと金利が上がる、こういったことで赤字経営に陥る可能性が極めて高くなります

この間のセミナーでもこの話ししたな・・・。

書籍でも書きましたが、ＤＣＲという返済余力の考え方をしっかり理解したうえでやらないと、買ってみたものの取り返しのつかないことになるケースが多々あるわけです

「美味しい話には何か裏がある」

ハイリターンには必ずと言っていいくらいそれなりのリスクがあるという事です


ついでに、その某金融機関の担当者は、当社のセミナーに私服でこそっと参加したりしてかなり勉強してます

基本は首都圏での融資を前向きにやりたいようなんです
なので、なんとかもうちょっと頑張ってもらいたいですね


更新が滞り気味ですが、ご協力を！
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休日を分けてください

出版記念セミナー

いや〜楽しかったです

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昨日は「不動産投資プロの流儀」の出版記念セミナーでした

満員御礼、横浜開催は５月です

久しぶりに3人でのセミナー、ひとりでするのとはまた気持ちも違いますし、とても楽しかったです

書籍に無い新たな情報もお伝えできたと思います

しかし、ひとり1時間は短いですね。あっという間でした


先日もお伝えしましたとおり書籍はアマゾンで2〜4週間待ちです。

当社にご連絡頂いても購入することは出来ますので、[e-mail]までどうぞ

または企画の今野宛までご連絡ください。　
０４５−８３２−７４４０


多くの皆様にご参加頂き、ありがとうございました

カメラマンさいちゃん、わざわざ渋谷までお疲れ様でした！


次回は来月、3月12日に名古屋でやります

申し込み締め切りは3月9日です。


10位以内へ頑張ります
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お久しぶりですが・・・

更新できずすいません！

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2級建築士の勉強、構造力学という分野が相変わらずわからないんです

なので先日の講義前にかなり予習して行きました・・・

もともとこれでも計算は得意な方です

なので自信あり！

ですが・・・
見事にその自信を打ち砕かれました

講義後の試験がだいぶ悪かった

NPVやIRRはわかるのに・・・。

とりあえずは復習してある程度理解できましたが、落ち着いてなどいられません
次の予習が待ってます


さて気を取り直して・・・

今日は、決済準備、ローン相談、物件下見に、個別相談、そして明日のセミナー準備とバタバタしてました

物件も必死に探し中ですが、どれもこれも悩ましい感じです

またゆっくりお話しします

っと言うのもこれからまだまだやる事はあります

そして、勉強もしないといけません

久しぶりの更新ではありますが今日はこの辺で


ランキング下がりますね〜
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構造が一切わかりません

昨日のバレンタインデー

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翌日は仕事が休みと言う事もあり、

おもいっきり遊ぶ・・・

こともなく、仕事が終わってからは資格勉強してる学校に行きました

次回の講義から「構造」という分野に入るのですが、予習をしていて全然内容が理解できないんです

テキストを読んでも意味不明ってやばすぎ・・・

ついでにどんな問題かと言うと・・・




















う〜ん・・・。

いろんな人に話しを聞いてみると、この分野は基本を知らないと苦労するとの事

これはさすがにやばい！と感じ、焦って学校にあるDVDで終電近くまでミッチリ勉強しました

おかげで内容はかなり理解する事ができ一安心

そして、家に帰ろうと外に出れば、なんと大雪・・・











横浜でも４ｃｍ積雪があったようです。


さて、明日は４回目の講義

今日も結構勉強したのでたぶんバッチリかと・・・

しかし、まだ２月

既に早く今年が終わってほしいと思う今日この頃


あっそうそう、関西の方でワンルーム購入を考えている方、ちょっとよさげな融資条件がＭ銀行以外にもあるようです

曽我部氏のブログでどうぞ


首都圏もちょっとした区分融資ネタあるんです
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１Kで全戸２人住まいのワケ

某金融機関から業者さんの紹介を受けました

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その某金融機関が融資した新築アパートがあるらしく、ぜひCFネッツの投資家さんでどうですか？と勧められたので、早速現地を見てきました


２２㎡の１K、８戸　外観は悪くないです



















室内は、２口の赤いキッチン


















バス・トイレ別のセパレート





















そして、ここの業者さん、社長のこだわりで、ロフトはハシゴではなく階段にしています




















あまり狭い部屋だとかえって邪魔になりますが、２０㎡超えていて、部屋の間口も広かったので、かなり印象がいいです

ロフトも６帖ありますので、部屋として使え、この物件はなんと入居者さん全てがお二人で住んでいると言う事なんです
２Ｋ的な感じなんでしょうね〜


物件を一通り見たイメージはかなりよかったです

しかし、ひとつだけ気になることが・・・
このアパートちょっとお金かけすぎ

キッチンやお風呂もグレードが高いうえに、自動のオートロック、宅配ボックス




































オートロックも自動である必要はないし、宅配ボックスは要らないかと・・・。


結局どうしてもその分価格が高いので、利回りは低いんです

表面で７％なんです、かなり厳しい

「物件いいけどこの利回りじゃな〜」なんてつぶやいていると、「価格交渉には応じるよ」と言ってくれましたので、収支が合うまで下がれば全然OKです


ランキング下降中・・・
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めざせ１０位でお願いします！

持ってる区分はバス便で１５分

東京は久しぶりの雪です、しかしこっちでこれだけ長時間降ってるのもめずらしいです

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こういう日の坂道はほんと危険です

自分の住んでる横浜は坂だらけです、それ以上に自分の持っている投資マンションはもっと坂です

駅からバス便で１５分くらい、坂の上のまだ上って感じです

「どうしてそんな物件を買ったの？」
っと、どこからか聞こえてきそう・・・

まぁもちろんそれにはちゃんと理由があります

４５㎡の２DKなんです・・・　
でもバス便の物件は買う気にならない？


今の入居者が退去したら売却する予定です
この広さがあれば住宅ローンが使えるので、キャピタル狙いです

買ったときはオーナーチェンジ物件（投資用）、でも売却するときは空室ですので、住宅（住まい用）としての売出しが可能です

では本当に儲かるのかどうか？まぁこの仕事をしてるので何とかなる自信はありますが、こればかりはその分リスクが伴います

そういったリスクを理解していることが大事と思いつつ・・・まっ成功しても失敗しても投資ネタとしての効率は抜群です


ついでに買ってからこの物件一度も見に行ってません、管理は会社に任してますし、特にやることもありません

正直あまり持ってるという感覚もありません
まぁ思い出すのは申告する時くらいですかね・・・

で、「今日のひと言」です。


って、まだ申告の準備終わってなかった
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区分の融資ネタを仕入れました、１０位以内でお話しします

不動産投資プロの流儀

２月１９（土）ついに出版記念セミナーです

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おかげさまで既に多くの方にお申し込みを頂いております

久しぶりに３人でのセミナー、こんな形で再結成できるとは・・・だいぶ楽しみです


さて、中元氏のブログでもありましたが、
アマゾンで書籍「不動産投資プロの流儀」は
２〜４週間待ちです

う〜ん

当社の事務所に来て頂ければもちろん置いてますが、そんなわけにもいかないと思いますので、

ちょこっとネット検索してみると・・・

ありました！

ここなら１〜３日で届くようです
⇒こちからどうぞ

もちろんセミナー会場でも販売してますので当社のセミナー参加予定の方はそちらで購入頂けます

ついでに、２月１９日（土）東京での出版記念セミナーは２月１６日が締め切りです


これから机に向かいますので今日はこの辺で
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２級建築士の平均勉強時間は・・・

水曜日のネタと言えば・・・２級建築士の講義

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２級建築士のクラスは、水曜日と日曜日の２クラスです

僕の通っている水曜日のクラスで１５人くらい、大学あがりの若い人から、作業着で来てるおじさんまで幅広くいてます

教室で見るからかもしれませんが、みんなかなり勉強が出来そうです

この講義が始まって今日で３回目ですが、周りの人がどのくらい毎日勉強してるのかがとても気になってます

はい、いまだに友達はできてません・・・

そして、今日はなんと！
みんなの平均勉強時間が発表されました

これ知りたいですよね

一週間の平均勉強時間で一番多かったのが、５〜１０時間の２５％と１０時間超〜１５時間の２５％、そして１５時間超えが１５％くらいだったと思います

残りの３５％って全然してないのかな

ついでに僕の先週の勉強時間は１０時間で、一日にすると１時間半くらいです

この時間が多いのか少ないのかはよくわかりませんが、仕事しながらの勉強ってめちゃめちゃ大変、セミナーがあって懇親会で飲みもありますし・・・

しかし、今回も予習はばっちりやったつもりで今日の講義をむかえました

これなら講義後のミニテストは満点とれる
と自信満々でしたが・・・

結果は７割しか合ってませんでした

７割正解ならいいやんと思われるかもしれませんが、ほとんどの人が８割以上正解してます

まだまだ勉強が足りないのか、効率が悪いのか

とにかく悔しいので、本気で禁酒も検討します・・・この一週間もまたもがきます

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勉強もブログも不動産投資もコツコツですね〜

まずは投資パターンを決める事から

今日はお休みですが、朝から加盟店会議が東京でありました

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大阪の加盟店担当から、金沢の加盟店担当になったのは以前お話ししました

と言う事で今日の加盟店会議の目的は金沢デスクの方と交流を深めるべく・・・

のはずが、
繁忙期で忙しいため金沢デスクは不参加

この時期はしょうがないですね。


今後は沢でのセミナーもやって行きたいなと思っています

でも、とにかく向こうの投資環境やファイナンス事情がわからないとやりようがないんです

ある程度その辺が掴めて来ると、一定の投資パターンが出来てくると思います

去年・一昨年とやっていた大阪の場合であれば、実質の利回りは首都圏と比べ低いのですが、神戸の地銀はとても融資条件がいいので、レバレッジの効きやすい不動産投資が可能となります

投資効率は首都圏の１．５倍〜２倍ありますので、まずは大阪や神戸の中心でコツコツ区分を買い足していってその地方銀行が融資枠いっぱいになれば、次は首都圏で探しましょう

このようなパターンが出来ています

なので、金沢でも徹底的に調査を進めて、その結果次第である程度の方向性が決まるかなと感じています

今までやらしてもらっていた大阪・名古屋とは状況が全く違うでしょうから何とも言えませんが、それぞれ数字で比較検討して提案して行きたいですね


順位ちょっと落ちました
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マンションで火災・・・

前回の続きです

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仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか？」

早速、管理会社に連絡しました

山内『火災があったと聞いたんですが？』

管理会社『そうなんです』

山内『いつ頃の話しですか？』

管理会社『先週です』

山内『先週ですか・・・人も亡くなられていると聞いたんですが』

管理会社『はい・・・』


そして、一番気になる質問を・・・


山内『今回、売りに出してる物件は〇〇〇号室なんですが・・・』

管理会社『えっ！？』

山内『え？』

管理会社『火災があったのは２戸隣の部屋です、す、すいません部屋番号が近かったものでその部屋かと思いました』

どうやら違う部屋だったようです

しかし、同じ階ですし、それも２戸隣です

買主さんとしては抵抗があるでしょうから、今回の話は流れるかな・・・

とりあえず業者さんにその旨を伝えると

『あ、そうなの〜、まぁ買主さんは大丈夫じゃない』

軽っ

後日連絡があり、その業者さんの言うとおり買主さんは特に問題ないと言う事でした

と言っても、こちらでちゃんと確認するまでわからないので、もちろん重要事項説明書にはその旨を記載して、ちゃんと了解もらったうえでサインを頂くようにします

後々『そんなことなら買わなかった』とトラブルになりかねないですからね

ほんとこの仕事をしていると色んな事が起こります

死亡事故、これも不動産投資の大きなリスクのひとつです


そして話しは変わりますが、二日前、その物件について別の業者さんから買い付けを入れたいと連絡がありました

その買主さんも現金での購入希望らしく

お金持ってるんですね〜、なんて話しをしていると、買主さんは中国人の方で、とりあえず東京で低額の区分を１０戸ほど現金で買いたいとの事

なんか最近、そういう話をポツポツ聞くようになりました

ここにも中国人の波が来るかもしれません


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１０位以内なら更新はかなりマメです

現金申し込み、でも・・・

去年の話です

人気ブログランキング←もうちょっと頑張りたいです


某金融機関の担当者から、数年前に貸した区分ワンルームの債務者が滞納をしてると言うことで売却の相談を受けました

たまにあるのですが、競売の手前、任意売却というやつです。

この手の相談をされるのはうまくいけばラッキーです

っと言うのも、売り側の窓口ができるので、物件さえ良ければ他業者さんに邪魔されることがありません

最近もありましたが、一番手で売り側の業者さんに話しをしていても・・・

『現金で申し込みが入ったのでごめんなさい！』
こんな横取りの心配がないわけです


肝心の物件はと言うと・・・

残念ながら取り扱う範囲外で、当社のお客様に紹介するには少しリスクなのでお断りしました

すると担当者から、売却の手伝いをしてほしいと頼まれ、売りの窓口をする事となりました

僕の査定価格は３００万台、表面利回りでなんと１５％　これでも住所は東京都です

その利回りなら売れるかな・・・っと銀行さんに提案

無事承諾をもらいました


その後の反響はと言うと、ポツポツ・・・

あれ、これでも高いの？と思っている矢先、先日仲介業者さんから買い付けが入りました

買主さんは個人の方で価格交渉もなし、それも現金購入です

文句なしの条件


ただし、
その仲介業者さんから気になる質問が・・・

『先日、あのマンションの1室で火災があったようですね、それも亡くなられているようです。どこの部屋か調べてもらえますか？」

そんな話し聞いてないよ・・・嫌な予感


続きは次回・・・
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祝！総合１位です

嬉しいご報告

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今日は久しぶりに
高額のマンションを見に行きました

いつも投資用で扱っている区分マンションと言えば１０００万以内ですし、収支の合う物件と言えば築も２０年は経過していますのでやはり設備が違います

オートロックが開くと、広いエントランスが出迎えてくれます























ホームシアターや











ビリヤードまで


その他、カフェスペースがあったり、廊下にコンビにがあったりと、最新のマンションはここまで来たか！と感じさせられます

でもね、実は今日見たこのマンション、築１０年経ってるんです・・・と言う事はこれに驚いている自分は１０年遅れているようです

日頃この手のマンションてほとんど見ませんからね〜・・・言い訳

貸すことも視野に入れた自分の自宅とはえらい違いです

今日は家に帰るのがちょっと憂鬱・・・。


さて、気を取り直して・・・

くまざわ書店八王子本店で
「不動産投資　プロの流儀」が総合第１位になりました（１/２８〜２/４の週）











まさかの『もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら』を抜いての１位です

皆様ありがとうございます

２月１９日（土）は
東京で無料の出版記念セミナーが開催されます

その他、今のところ開催決定しているのは・・・

３月１２日（土）名古屋
４月２日（土）大阪
４月１７日（土）静岡
５月１４日（土）横浜

詳しくはこちらからご確認いただけます。


設備のいいマンションも憧れますが、今の自分にはこの背丈がちょうど居心地いいのかもしれません

もう少し上位を狙って頑張ります！
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相互リンクしませんか？

突然ですが・・・

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ブログされている皆さん、相互リンクしませんか？

サイドバーをちょこっといじっていて思い、
クマさんのブログを見て思いました

今、リンクしてるのって大阪維新の会の坂上社長やいとこのヨガくらいなんですよね

とりあえずは３０を目標にやっていきます！

「当ブログはリンクフリーです

ブログを初めて立ち上げられた方、リンク先を増やしたい方、遠慮なくリンクして下さい

また、相互リンク希望の方には、その旨コメント頂ければ当方でもリンクさせて頂きます」

って、そのままクマさんのブログから流用・・・
すいません

どなた様でもお気軽にどうぞ

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おかげさまでアクセス数がかなり伸びています

個人信用情報、皆さんがあまり知らないお話

オーナーさまから質問が来ました

人気ブログランキング←落ち着いてきたかも

「先日のブログのクレジットカード返済遅延の話し、自分の個人情報を取得するには、どうすればいいですか？」

A.信用情報機関の窓口に行けばもらえますし、郵送で取得することも可能です

ただし平日しかやってませんし、昼間は休んでますので（たぶん今もやってないと思います）郵送のほうがいいかもしれません

郵送だと印鑑証明書等そろえる書類が多いのでちょっと手間ですが


ほとんどの金融機関が以下の情報機関に加盟しています

CIC　
http://www.cic.co.jp/
 
全国銀行協会　
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/index.html
 
日本信用情報機構　
http://www.jicc.co.jp/kaiji/index.html

融資申込書に小さく上記のような情報機関名が記載されていますので、その金融機関がどこの情報を閲覧するかがこれでわかります

CICと日本信用情報機構はクレジットの情報が中心で、全国銀行協会は金融機関の情報が中心です。

その情報機関によって載せる内容が一部違うわけです。

はっきりとは言えませんが、この情報を取得することによって、自分が閲覧しましたよという足跡、照会記録が残りますので、なんども閲覧することはオススメしません

なのでよく聞くと思いますが、いろんな金融機関に融資を出し過ぎるのがよくないと言うのは、この照会記録が残るからですね

貸す側の立場になればその記録が多いと、融資に困っていろんな金融機関に当たってるんかな〜っと思われる可能性があるからです

ついでに、正確な記憶ではないですがその照会記録は半年で消えるようなことを聞いたことがあります

裏話でした
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修行僧です・・・。

本日２月２日に
「不動産投資プロの流儀」が発売されました

人気ブログランキング←ギリギリ耐えてます













不動産投資とはどんなものかと言うのがわかってもらえると思います

こちらからアマゾンで買えます

こうして形になるのは嬉しいもんです

２月１９日は
東京で無料の出版記念セミナーです


さて今日も建築士の講義が５時間みっちりありました

今回はしっかり予習してたのでテストもバッチリでした

そこで迷ってるのが・・・
何とこのタイミングで５月に会社の旅行があります

明日までに返事しないといけません

試験２ヶ月前ですから、行ってる余裕なんてないし、行ってる日に講義もあるんです

ついでに今月はスキー旅行もあるのですが、それも断わりました

う〜ん、行きたいけど落ちたらシャレになってないので・・・

今年は、やはり修行僧に徹しようかと

資格は誰かと一緒に取る方がいいかと思います

今からまた机に向かいます・・・では
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２級建築士の勉強中

自分との戦い

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今日は休みですので、自宅で２級建築士の勉強をしてます

毎回宿題が出されます

前回の復習テストに予習ワークブックと問題集チェックシートの提出

先ほどとりあえずできました

前回の講義はかなり予習が足りなかったので、今回はみっちりやりました
明日がちょっと楽しみだったりします


ついでに今どんなことをやっているかというと・・・

Q=K×（ｔ１−ｔ０）×A

・・・わけわからない

熱貫流量＝熱貫流率×（屋内温度−屋外温度）×壁体面積

う〜ん、やっぱりわからない

どうもローマ字の式を見ると苦手意識がでてあきません

不動産投資の投資指標を見たときも、ぞ〜っとしましたが、それ以上です

でもなんとか理解すれば投資指標を知ったときのように世界が変わるかもしれないので、ただがむしゃらにやるしかないです

とりあえずは７月の学科試験に向けて頑張りますそれに受からないと９月の製図試験は受けれないんです

ではもう少し勉強します


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融資結果！

実績ができました

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出していた一棟案件の融資

今まで実績がなかった金融機関ですので、どうなることかと不安でしたが無事審査OKです

住宅ローン並みの金利２％、残耐用年数を１０年ほどオーバーしていますが融資期間２０年

ついでにK%は６％、
FCRが７％近く取れていれば十分です

投資指標の意味をご存じない方はサイドバーにあるDVD「数字でわかる不動産投資の全構造」でお勉強下さい

なんか夢のような話しですが、実際に審査通過しました

物件の立地と居住地にしばりはありますが、そこをクリアできればこんな結果が・・・

もちろんそんな条件に合うのってなかなかないですよ

ですが、この金融機関に限らず皆さんの身近なとこでもこんな条件があるかもしれません

地方銀行だから首都圏融資は無理・・・なんて思っていても首都圏に支店がありクリアできる場合だってよくあります

あきらめずにトライしてみるべきです
って僕の仕事？

はい、頑張って銀行追客します


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刺激になった15物件の下見

朝から山田氏と
神奈川方面の下見へ行って来ました

人気ブログランキング←社長に抜かされました

水面下の土地情報から、売却依頼の戸建て、
建築中の案件、新築アパート予定古家付き土地

全15物件です

これいいな〜、これなしやね〜、
と話しつつ廻りました

途中、近くにゼネラルマネージャーである猪俣さんの自宅があるという事で、こそっと下見をし・・・

当社で建売をする土地を見に行った近くに社長の自宅があるという事でこそっと下見をし・・・

『両方ともまずまずいい自宅やね』
とは上から目線の山田氏・・・言ってないか


社長のブログでも言われていた三崎の土地（奥）











海や富士山（雲で隠れてます）が見渡せて、時間のゆっくり過ぎてる感じがまたよかったです










将来は、こんなところでの生活がいいかもしれません

その為には、自分の目標キャッシュフローに向かって不動産投資をコツコツやっていかないといけません

銀座に戻ったのは18時、いろんな意味で刺激になったフルコースの下見でした

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契約前に止めますよ

昨日の物件購入会、
コメンテーターをさせて頂きました

金曜日の仕事帰りにも関わらず満席
皆様お疲れ様でした！

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区分、全５物件のご紹介

じわじわと価格の上昇を感じつつも、まだまだいい物件が拾えてます

千代田区や中央区・・・

立地はもちろん問題ないので、あとは修繕積立金の総額や管理費等の値上げ予定の有無

ご紹介する時点でそこまでの調査が終わっていればいいのですが、売主さん自身もまだ重要事項の調査報告書を取得していないことがほとんどです

場合によっては、契約までに調査をして、当社から「オススメしていて申し訳ないのですが、オーナーさんにとってリスクなのでこの物件は止めときましょう」とストップする時もあります

だって、物件をご紹介した時に、当社からの販売図面と投資分析表を見ただけで「話し進めてください」と言って頂ける投資家さんがいらっしゃいます

全て信用頂いてこその話しなので、イイ物はぜひ買って欲しい、けど駄目な物はきっぱり止めときましょう、これがスタンスです

と言う事は、裏返せば僕らもイイと思ったものだけをオススメできるので、ある意味楽なんです

もちろんその分、仕入れは大変

そんな訳で、立地・物件・収支、全てクリアできるのはほんの一握りですが、気長にお待ち頂ければなと・・・

出る時は、明日にでも出たりしますので・・・
とにかく頑張ります

「最近、物件どう？」とお気軽にメール下さい　笑


社長のブログがそこまで迫ってます

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融資ネタ その２

前回の続きです

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某金融機関の借り換え条件です

まず、所有物件の借り換えと同時に1戸購入することが必要です
これは今後増やそうと思う方にはいい条件ですよね

問題は、属性です
年収700万円以上で上場企業＆士族の方です

また、アパートローンの場合は給与収入に対して年間返済額が３５％以内に収まらないといけないという返済比率の計算が多いですが、今回の借り換えの場合、年間返済額が不動産収入の7掛け＋給与収入の４０％以下ならOKですので、アパートローンより計算がゆるくなります 

担保評価は収益還元評価
 
ＮＧ物件は、自主管理物件と都内・横浜川崎周辺以外の物件です

そのような条件に当てはまる方は借り換えできる可能性がかなり高いと思います

また、旧L銀行で融資を組んでいる場合は、自宅等を共同担保にしている場合が多いので、某金融機関で借り換えすることにより担保が外れますから、もう一度、自宅を担保に旧L銀行で借りては借り換えを繰り返す、そうすれば投資スピードはかなり早まると思います
 
いまどき、区分で３．６％の金利・３０年の長期融資を組める金融機関はほとんどないですからね

ご質問のある方は、お気軽にご相談下さい


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融資ネタ その１

融資ネタです

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現在、区分の融資を受けようと思えば、金利の高い金融機関がほとんどです

そんな時にはやはり借り換えを検討される方が多いと思います

現在、某金融機関では区分に対して積極的に借り換え融資を行っています

先日ちょっとだけお話しもしましたが、その情報が詳しく入ってきました

借り換え時の金利は３．６％（そこから優遇もあり）、融資期間は３０年で取り組み可能です
しかし旧耐震だと、期間を短くされる可能性もあり

融資期間というのは、一般的に残存期間が最長となります。借り換え前の残期間が１５年なら、借り換え時も１５年までとなりますが、今回は３０年まで期間延長できます

現在の収支がマイナスの方でも、期間延長することにより、プラスになることも十分考えられますし、新築の区分を買ってしまい、融資期間を短く組んでしまった方もいいかもしれません。


借り換えのデメリットは、繰上げ返済のペナルティとその金融機関が今後利用できなくなる可能性が高いという事

仮に、旧L銀行で組んでいる方なら、デメリットである繰上げ返済の違約金は残債の２％、６００万の残債で１２万くらいですから区分の場合はそんなに負担は重くならないです

そして、何よりもこの金融機関のメリットは、他行に借り換えしても今後も関係なく利用できると言う事

以上の事から、現在旧L銀行で融資を組んでいる方は、検討してみても面白いと思います

ただし、借り換えしてくれる某金融機関にもいろいろと条件があります


次回、詳しい借り換え条件についてお伝えします

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きっと９月までこんな調子です

行って来ました

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今日から２級建築士の講義が始まり、ミッチリ５時間勉強してきました

久しぶり長時間の勉強に不安もありましたが、とりあえずは無事終わりました

ただし！もっとしっかりやらないとかなりやばい事になりそうです

事前に予習もしていきましたが、最後のテストでは６割くらいしか出来ておらず、受講生の中で一番点数が悪かったかもしれません

満点取ってる人も結構いたし・・・

っということでかなり焦ってますので、今から勉強します

まぁいろいろと学ぶ事があるので、イヤイヤやるのとは全然違いますから、頭には入りやすいと思います

なんて感じつつも、
『これから９月まで毎週休みなく講義か～』とめげそうになります

気力勝負です


おかげさまでブログランキングが
１０位になりました！

お約束どおり明日ファイナンスネタ書きますね

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１ヶ月の遅延でまず落ちますよ

気になる記事が載ってました

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『勤め先は大手で年収は平均以上。借金もない。そんな知人が家を買おうとしたら住宅ローンの審査に落ちたという。思い当たるのは、１度だけカードの支払いが遅れたことくらい。他はまったく問題なくてもそれだけで審査って落ちるものなの？』

もちろん落ちるんです

今回の場合、審査に落ちたということですから、一度の遅れと言っても個人信用情報に反映されてしまったと言う事です

結局は支払いが遅れたといっても、個人信用情報に反映されているかどうかです

反映されるかどうかは、遅れてから支払うまでの期間、２〜３日なのか２週間なのか、１ヶ月なのか。

２〜３日ならまず反映されることはないでしょうし、２週間は微妙なライン、１ヶ月ならまず反映されてしまうと思います

いくら属性が良くても、貸す側からすれば、『ちょっとした借り入れの返済を遅れる人が、住宅ローン等の多額の借金をちゃんと最後まで返済できるの？』という見方をされてしまいます

まぁ当たり前ですね。

では個人信用情報に支払いの遅れがどのように反映されるかというと、AやPといった文字が記載されます

１ヶ月遅れればA、３ヶ月遅れればAAA、なので毎月のように遅れているとますますイメージが悪いわけです

あとはそれぞれ金融機関の考え方次第ですが、僕の今までの経験上、２〜３ヶ月も遅れればまず融資は通らないと思います

気になる方は自分の個人情報を取得することもできますので、それを見れば簡単にわかります


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不動産投資を理解したい方

今日朝起きると、足が筋肉痛になってました
特に運動したわけではないんですが・・・

原因は昨日のCFネッツフェアでずっと立っていたから
運動不足にもほどがあります

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昨日のCFネッツフェアには初めての方も多く来て頂いてました

セミナーや物件購入会で見た投資分析表等まだまだわからない点があったと思います

そんな方にぜひ受けて頂きたいセミナーが
2月6日（日）渋谷で開催されます

木内氏の『図解！よ〜くわかる不動産投資』

不動産投資を理解したい方必見です
当日の講義内容はこんな感じです

●市況の移り変わり
●年収と自己資金から
　　あなたの切れるスタートを徹底分析
●目標設定
●銀行選びの方法
●投資ジャンルとは
●不動産投資指標とは
●不動産投資分析とは

不動産投資を始めるには？何から始めたらいいのか？そんな方にもオススメです

前回は満席の非常に為になるセミナー内容です
ぜひご参加下さい


順位が面白い事になってます！
こちらから確認できます　↓　↓

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10位まで上がれば
新規のファイナンスネタお話しますね

新築のアパートって

昨日の夜、ある横浜の業者さんを初めて訪問

４件ほど新規の物件資料をもらいました


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早速、今日朝一からその下見へ

物件は、横浜から横須賀　
全て新築アパートです

ただ見るといっても周辺環境がメインです　っと言うのも、まだ全て古家付きの物件なんです。

水面下の情報

表に出る前に情報をもらえると解体前の場合もありますし、なかには、来月買う予定なのでこそっと見ておいて、なんて時もよくあります


いくらなら売れそう？と相談を受け・・・

賃料いくら取れるかな？空室率は？運営費は？と計算して、新築なら、金融機関はどこで、金利は？期間は？と計算して、

じゃぁ、この価格なら収支クリアできるな・・・と

そして、その価格で売主に交渉するわけです


下がらなければ見送り、下がれば即ご紹介

今日の物件はせめて２件は物にしたいですね〜
ご紹介できるようにしつこく交渉してきます


話しは変わりますが、明日のＣＦネッツフェア
先日もお話しましたけど不動産投資に必要な４銀行が来ます

担当者ご紹介しますんで気軽に声かけてくださいね


現在の順位がわかります！
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自分との戦い

コツコツするしかない

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１月２３日（日）のCFネッツフェアで、
先行して書籍『不動産投資プロの流儀』を販売します

書店に並ぶのは１月２４日（月）の週になるようです。

また、読売新聞に書籍の広告を掲載することになりました

1/31（月）東京・名古屋・北海道
2/1（火）大阪から以西

場所は朝刊1面下です。


そして、
２月からは出版記念セミナーが始まります

忙しくなります・・・

その分、
事務所に居る時は仕入れに徹してます

明日は昼に業者さんが来店されるのと、
夕方から横浜の業者さんへ訪問です

コツコツこういうのを繰り返す事によって、
必ずいい物件の仕入れが出来ます

出来るはず・・・

自分との戦いです

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