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久しぶりに埼玉方面の下見に行ってきました。３年ぶりくらいでしょうか。
４〜５年前なんていうと、埼玉や千葉の下見がほとんどでしたが、現在では東京や横浜で物件が拾えますから、ほとんど行くこともなくなりました。
金融機関は、その頃と比べれば収益還元で評価する銀行が多くなりましたが、中にはもちろん積算で物件を評価する銀行だってあります。
そうなると東京ではほとんど物件が拾えなくなり、地方でよく見かける土地広のRCが中心となります。
そこで問題なのが空室率。２０％〜３０％なんて当たり前、そのうえフルローンであれば、もともと返済余力がありませんから、損益分岐点が高くなり、手元にキャッシュの残らないケースは多くあるわけです。
また地方であれば、15平米くらいのワンルームというわけにもいかず、ファミリータイプでリフォーム費用が高額になり、ますます手残りが少なくなり、家賃の平米単価が低い事から、リフォーム費の回収に相当の時間がかかってしまいます。
必ずとは言いませんが、積算評価だけにこだわると、どうしてもリスクの高い投資になる可能性がでてきます。
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